Touristische Vermietungen

Landhäuser, ländliche Beherbergungsbetriebe, Wohnungen für touristische Zwecke und touristische Wohnungen sind Varianten ein und derselben Realität, nämlich der Nutzung von Immobilien.

Der Grund für das Aufkommen und die legislative Entwicklung des Phänomens der touristischen Vermietung ergibt sich aus der Änderung des LAU. In Artikel 5 Buchstabe e) wird die touristische Vermietung ausdrücklich vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgeschlossen. Außerdem enthält er eine allgemeine Definition dessen, was der staatliche Gesetzgeber unter diesem Begriff versteht, um ihn von der Vermietung von Wohnraum abzugrenzen.

Infolge dieses Ausschlusses gelten für die touristische Vermietung in den einzelnen Autonomen Regionen unterschiedliche rechtliche Regelungen, da jede Region über eigene Zuständigkeiten in Tourismusfragen verfügt.

Ein so weit gefasster regionaler Rahmen bedeutet, dass jede regionale Gesetzgebung nicht gegen einzelne wirtschaftliche Rechte wie die Unternehmensfreiheit, den freien Zugang zur Dienstleistungstätigkeit, das Recht auf Wettbewerb und das Recht auf Eigentum verstoßen darf.

Diese Rechte und Freiheiten sind in mehreren autonomen Regionen in Konflikt geraten, so auch in Andalusien, wo der Tourismussektor in hohem Maße die treibende Kraft der Wirtschaft ist (STS 1400/2019 vom 21. Oktober 2019, STS 148/2020 vom 6. Februar 2020).

Das Gesetz 13/2011 vom 23. Dezember über den Tourismus in Andalusien erkennt den Gemeinden eigene Zuständigkeiten im Bereich Tourismus zu, was zu einer einfachen und schnellen Umsetzung der touristischen Vermietung im Gegensatz zur Vermietung von Wohnraum geführt hat.

Obwohl einige Immobilieneigentümer aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie die Verantwortung und die Risiken der wirtschaftlichen Erholung übernommen haben, haben sie sich für die langfristige Vermietung oder die Vermietung von Wohnraum entschieden, im Gegensatz zur touristischen Vermietung, die durch ihren temporären Charakter gekennzeichnet ist.

In der Tat wird das Phänomen der touristischen Vermietung aufgrund ihres vorübergehenden Charakters in einigen Städten zu einem Problem. Die Ausbreitung dieser Art von Vermietung hat dazu geführt, dass viele Viertel im historischen Zentrum vieler Städte das verloren haben, was sie für Besucher wirklich attraktiv gemacht hat, nämlich ihre eigene Authentizität, und zwar aufgrund des Phänomens der Gentrifizierung zugunsten des Tourismus.

Die Unterbringung von Immobilien, die für die touristische Vermietung bestimmt sind, in Wohngebäuden, die von ihren Eigentümern als touristische Nutzungseinheiten konzipiert wurden, ist nicht frei von Unannehmlichkeiten, vor allem aufgrund der Störung des Zusammenlebens in den Gemeinschaften der Eigentümer.

Artikel 7.2 des LPH schränkt die Entwicklung von Aktivitäten ein, die im EETT verboten sind, die das Eigentum schädigen oder die gegen die allgemeinen Bestimmungen über lästige, ungesunde, schädliche, gefährliche oder illegale Aktivitäten verstoßen. Diese Einschränkung betrifft Eigentümer und Bewohner und somit jeden Mieter. Und Artikel 17.12 erfordert die Zustimmung von 3/5 der Gesamtzahl der Eigentümer, die wiederum 3/5 der Beteiligungsquoten darstellen, für die Annahme der Vereinbarungen der Eigentümerversammlungen, in denen die Ausübung der Tätigkeit der touristischen Nutzung in einer CCPP eingeschränkt oder bedingt werden soll.

In ländlichen Gebieten gibt es weniger Probleme mit diesen Vermietungen, da die für die touristische Vermietung bestimmten Wohnungen als ländliches Haus (CR) oder als ländliche Beherbergungswohnung (VTAR) konstituiert sein müssen. Und nur für den Fall, dass sie die Anforderungen dieser beiden Größen nicht erfüllen, können sie als Wohnung für touristische Zwecke (VFT) bezeichnet werden, mit der Einschränkung, dass sie nicht als ländliche Unterkunft vermarktet werden können.

In Erwartung einer neuen Regelung für VFT in Andalusien dürfen wir nicht vergessen, dass die Beziehung zwischen Tourismus und Städtebau schon immer untrennbar war. Die Schaffung eines städtischen Gefüges für den Sonnen- und Strandtourismus war immer mit der geltenden Stadtplanung verbunden, und zwar durch die Regelung der Nutzung.
Sie spielt auch eine wichtige Rolle bei der Steuerung der touristischen Aktivitäten in den städtischen Zielgebieten. Die Flexibilität des neuen Stadtplanungsmodells in Andalusien findet ihre Antwort in den Artikeln 22, 27, 29 und 31 des LISTA, in denen die Einführung neuer Nutzungen und deren Änderung oder neue städtebauliche Maßnahmen in ländlichen Gebieten, die eine touristische Nutzung beinhalten, geregelt werden.

So wie sich die Gesellschaftsformen entwickeln, bedarf es der Anstrengungen und des Engagements der autonomen Regionen und Gemeinden, um die Auswirkungen des Phänomens der touristischen Vermietung im Vergleich zur Vermietung von Wohnraum zu minimieren, den Tourismussektor zu organisieren und ihn produktiver, nachhaltiger und verantwortungsvoller zu gestalten.