Alquileres turísticos

Las casas rurales, las viviendas turísticas de alojamiento rural, las viviendas con fines turísticos y los apartamentos turísticos, son variantes de una misma realidad, la explotación de inmuebles.

El motivo del auge y desarrollo legislativo del fenómeno de los alquileres turísticos, surge a raíz de la modificación de la LAU. Se excluye expresamente de su ámbito de aplicación, el alquiler turístico en el art. 5 e). Y además ofrece una definición genérica, de lo que el legislador estatal considera a grandes rasgos su concepto, para así diferenciarlo del alquiler residencial.

A raíz de esta exclusión, el régimen jurídico aplicable al alquiler turístico varía en cada CCAA, ya que cada una ostenta sus propias competencias en materia turística.

Tener un marco autonómico tan amplio implica, que cada legislación autonómica no debe contravenir, derechos económicos individuales como son libertad de empresa, libre acceso a la actividad de prestación de servicios, derecho a la competencia y el derecho de la propiedad.

Estos derechos y libertades, han entrado en conflicto en diversas CCAA, como ha sido también el caso de Andalucía, donde el sector turístico es en gran parte, el impulsor de la economía. (STS 1400/2019 de 21 de octubre de 2019, STS 148/2020 de 6 de febrero de 2020).

La Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, reconoce que los municipios cuentan con sus propias competencias turísticas, lo que ha propiciado que el alquiler turístico se haya implantado fácil y rápidamente en contraposición al alquiler residencial.

Aunque actualmente y debido al impacto económico de la pandemia, algunos propietarios de inmuebles han asumido la responsabilidad y los riesgos de la recuperación económica, han optado como modelo de explotación de sus inmuebles, por el alquiler a largo plazo o residencial frente al turístico, caracterizado por la temporalidad.

De hecho, el fenómeno del alquiler turístico por su carácter temporal, en algunas ciudades está llegando a ser un problema. La proliferación de este tipo de alquiler, ha supuesto que muchos de los barrios del casco histórico de muchas ciudades, hayan perdido lo que verdaderamente les hacía atractivos para los visitantes, su propia autenticidad, debido al fenómeno de la gentrificación a favor de la turistificación.

La ubicación de los inmuebles destinados a arrendamientos turísticos en edificios residenciales, y diseñados por sus propietarios como unidades turísticas de explotación, no ha quedado exentos de inconvenientes, sobre todo por la perturbación de la convivencia en las comunidades de propietarios.

La propia LPH en su art. 7.2, limita el desarrollo de actividades prohibidas en los EETT, que sean dañosas para la finca o que, contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Limitación que afecta a propietarios y ocupantes, por tanto, a cualquier arrendatario. Y su art. 17.12, requiere el voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 partes de las cuotas de participación, para la adopción de los acuerdos de las Juntas de Propietarios, en los que se pretenda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de explotación turística en una CCPP.

Menos problemas plantean estos alquileres en el medio rural, ya que las viviendas que se destinen a alquiler turístico, deberán constituirse como casa rural (CR) o como vivienda turística de alojamiento rural (VTAR). Y sólo en caso de no poder cumplir los requisitos de estas dos figuras, podrán hacerlo como vivienda con fines turísticos (VFT), con la limitación de no poder comercializarse como alojamiento rural.

Mientras se está a la espera de una nueva regulación de las VFT en Andalucía, no debemos de olvidar que la relación entre Turismo y Urbanismo ha sido siempre inseparable. La creación de tejido urbano destinado al turismo de sol y playa, se ha vinculado al planeamiento urbanístico vigente en cada momento, mediante el régimen de usos.
Igualmente, juega un papel importante para la gestión de la actividad turística en los destinos urbanos. La flexibilidad del nuevo modelo urbanístico de Andalucía, ofrece su propia respuesta en los Art. 22, 27, 29 y 31 de la LISTA, regulando la implantación de nuevos usos y su cambio, o las actuaciones de nueva urbanización en suelo rustico, que incluyen el uso turístico.

Al igual que las formas sociales evolucionan, se hace necesario un esfuerzo y compromiso por parte de las CCAA y los Municipios, para minimizar el impacto del fenómeno del alquiler turístico frente al alquiler residencial, ordenar el sector turístico y lograr que sea más productivo, sostenible y responsable.